购房者必看：新版商品房买卖合同八大变化开发商戴 “紧箍”（附合同示范文本）

房网小吖 · 发表于 2015-11-3 10:10

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10月29日，新版《山东省新建商品房买卖合同示范文本》公示，自11月1日起新版合同开始实施。据了解，新版合同示范文本与此前正在执行的版本相比，修改、增加8个方面内容。合同示范文本有5种，包括《山东省新建商品房买卖合同(预售版)》、《山东省新建商品房买卖合同(现售版)》、《山东省二手房买卖合同(经纪成交版)》、《山东省二手房买卖合同(自行成交版)》、《山东省房地产经纪服务合同》。具体详见附本。　
　　①预售合同还是现售合同要分开
　　问题：市民刘先生在某小区购买了一套房子，签合同时承诺小区按住户1：1配比的车位，并承诺免费使用，结果交房时发现，接近500户的小区只有不到200个车位。交房时市民前去验房，结果发现房子本身或公共配套与签合同时承诺不符，类似情况时有发生。开发商正是利用旧版《商品房买卖合同示范文本》的缺陷：未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异，来实现“瞒天过海”的。
　　新办法：
　　据有关负责人介绍，由于商品房预售存在许多不可预测因素，以往购房者和开发商也常因商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同分成预售和现售两个版本，两种版本，分别进行规范。
　　②购房者的信息开发商要保密
　　问题：最近市民王先生遇到一件怪事：自从和中心城某住宅项目签了购房合同，各种“小额贷款公司”、“家装公司”便来电不断，打扰了王先生的正常生活。
　　新办法：
　　新版购房合同增加了买受人信息保密条款，明确开发商对购房者信息负有保密义务。具体来说，非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经购房者书面同意，开发商及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买购房者的信息，或将购房者信息用于履行本合同之外的其他用途。
　　③设下铁闸防开发商携款潜逃
　　问题：开发商携款潜逃的新闻偶尔见诸报端，开发商携款潜逃对购房者而言将是巨大损失。
　　新办法：
　　合同条款明确要求，开发商出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。资金监管机构、账户名称以及账号也要明确填写。
　　④已抵押、出租的房子销售时要标明
　　问题：有媒体曾报道过这样一则新闻：一市民欲购买现房，结果验房时竟发现房内有租客。另外，相关部门实际调研中发现，有的在售商品房抵押给银行的同时还销售给购房者，造成一房多卖现象。
　　新办法：
　　预售的商品房必须填明所售商品房的抵押情况，如果存在抵押的话，要明确抵押人、抵押登记机构等。如果购买人确实想购买已经抵押的房产，则要在合同的附件中约定，解除抵押的条件和时间等。现售合同文本中，则除了明确房子的抵押情况，还要求明确房子的租赁情况。
　　⑤验房时开发商不得再出“霸王条款”
　　问题：市民孙女士被通知去验房，等到孙女士来到售楼中心，项目工作人员却要求先缴纳相关税费和物业费，为此孙女士很生气。
　　新办法：
　　新版购房合同规定，在办理交付手续前，购房者有权对所购商品房进行查验，开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验房屋和办理交付手续的前提条件。如果是商品房地基基础和主体结构存在质量问题，购房者有权解除合同和要求开发商赔偿损失。
　　⑥配套何时交付合同里要标明
　　问题：“买房时承诺的绿地呢？免费停车位也不够啊！”市民刘先生抱怨开发商的失信行为，据刘先生介绍，公共绿地和停车位是买房时开发商的主打卖点，“其他小区一个车位卖8万元，我们小区不用买，承诺免费给用，还有大片的绿地也是很多住宅项目不具备的，我们正是看中了这两点才在这里买房的，结果交房时才发现都是些幌子。”
　　新办法：
　　新版合同示范文本将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表，明确写在合同中，包括公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、绿地率、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果开发商未按合同约定建设和交付公共配套设施的，应按买卖双方合同约定，给业主相应赔偿。
　　⑦房子隔音咋样也要写进合同
　　问题：最近一件事情让市民王女士哭笑不得，他在自己卧室里能听到邻居的对话，“我们能听到他们的谈话，同样，他们也能听到我们家的声音，很影响正常生活。”
　　新办法：
　　新版合同示范文本要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确披露在合同中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权退房。给购房者造成损失的，由开发商承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由开发商承担，整改后再次检测发生的费用仍由开发商承担。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商也要承担逾期交付责任。
　　⑧开发商要严格按照承诺标准装修
　　问题：市民高先生买了一套精装房，购房时开发商承诺的卫浴、厨房等品牌装修，在交房时存在滥竽充数的现象，由于签合同时没注意，高先生投诉无门。
　　新办法：
　　新版合同在附件中对装饰装修及相关设备标准进行了约定。以起居室为例，内墙是用的涂料、壁纸还是其他，地面是大理石、花岗岩还是实木地板，这一系列问题都要在合同附件中有明确的表述。交付的商品房达不到附件约定装修标准的，按照本合同约定处理，给予购房者相应赔偿。开发商未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

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2015山东省二手房买卖合同(自行成交版).rar (23.83 KB, 下载次数: 451)

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